Bacheloroppgave

Bacheloroppgave

Høyskolen Kristiania

Vår 2020

«Den digitale transformasjon av eiendomsmeglerbransjen analysert gjennom en generell bransjeanalyse og en case-study av Privatmegleren AS»

“Denne bacheloroppgaven er gjennomført som en del av utdannelsen ved Høyskolen Kristiania. Høyskolen er ikke ansvarlig for oppgavens metoder, resultater, konklusjoner eller anbefaling”

Forord

Dette er vår bacheloroppgave på Høyskolen Kristiania for kull 2017 til 2020. Siden eiendomsmeglerbransjen står ovenfor store endringer er dette en bransje vi hadde lyst til å fordype oss mer i. I vårt fjerde semester på høyskolen Kristiania hadde vi et helt semester med digital markedsføring der vi så hvor stor innflytelse nye teknologier har i denne bransjen. Vi ble kjent med at eiendomsmeglere er inne i en sårbar fase hvor deres tradisjonelle virksomhet kan bli substituert med digitale løsninger. Vi har valgt å gjøre en casestudie av Privatmegleren AS, for å undersøke nærmere hvordan selskaper i bransjen blir berørt av dette og hvordan fremtiden ser ut. På grunn av COVID-19 har det vært nødvendig å redusere ambisjonsnivået med hensyn på datainnsamling, men gjennom videointervju og innsamling av andre data(dokumenter, eksterne sekundærkilder) har vi likevel fått tilstrekkelig materiale for undersøkelsen. Prosessen har vært svært tidkrevende og spennende å lære om samtidig som vi har fått knyttet opp relevant teori til praksis.

Takk til vår veileder som har veiledet oss gjennom hele oppgaven. Vi vil også takke respondenten i privatmegleren som tok seg tid i disse korona tider til å besvare våre spørsmål.

Sammendrag

Temaet for denne oppgaven er digitaliseringen av eiendomsmeglerbransjen. Eiendomsmeglingsbransjen er midt i et skifte av forretningsmodeller og megleryrket gjennomgår store endringer. Oppgaven undersøker hvordan nye forretningsmodeller utfordrer og erstatter eksisterende modeller. Oppgavens problemstilling er “Hvordan påvirker digitaliseringen fremtidige forretningsmodeller i eiendomsmeglerbransjen?”. For å svare på dette har vi benyttet et teoretisk rammeverk som kombinerer innsikter i digitalisering og forretningsmodeller. Det empiriske grunnlaget for studien er en bransjeanalyse i hovedsak basert på offentlig tilgjengelige sekundærdata kombinert med en case-studie av eiendomsmeglerforetak Privatmegleren AS.

Vårt hovedfunn er at forretningsmodellene i eiendomsmeglingsbransjen er under endring og vi ser for oss to hoved scenarioer for hvordan eiendomsmeglernes forretningsmodeller vil utvikle seg. Vi ser for oss at begge scenarier vil realiseres, ettersom ulike eiendomsmeglere vil velge forskjellige strategisk tilpasninger til de ny konkurransevilkårene. Begge scenarier innebærer en utstrakt bruk av digitalisering og automatisering, og at det anvendes en flersidig plattform forretningsmodell. Noen eiendomsmeglere vil utvide perspektivet på sin virksomhet og dekke hele verdikjeden assosiert med en eiendomstransaksjon, dvs. flytteprosessen, finansiering prosessen osv, og dermed gi et komplett tilbud til kundene. Dette tror vi vil skje gjennom etableringen av flersidige høyt automatiserte digitale plattformer der det meste av oppgavene til eiendomsmegleren er automatisert og digitalisert, men også inkluderer tjenester som flytting, vasking, finansiering, forsikring osv, som leveres på plattformen og hvor eiendomsmeglerne får andel av inntektene ved å kontrollere plattformen.

Den tradisjonelle eiendomsmeglerbransjen som fokuserer på salg og gjennomføring av selve transaksjonen vil bli mye mer automatisert. Dette vil muliggjøre for automatisert selvbetjening for hele transaksjonen, evt at man bruker megler, men at mange av de arbeidsintensive oppgavene vil forsvinne. Dette vil føre til færre meglere, og at eiendomsmegling, som grunnleggende handler om informasjonsbehandling vil bli en prosess som er tilnærmet heldigital. Vi snakker her om at eiendomsmegling primært blir en flersidig digital plattform, med selve visningen som den eneste delen av verdikjeden som ikke kan automatiseres fullt ut.

 

1. Innledning

1.1 Bakgrunn og problemstilling

De siste årene kjennetegnes ved nye innovative teknologiske løsninger som roboter, kunstig intelligens, maskinlæring m.m, og det har vokst frem nye digitale forretningsmodeller som revolusjonerer stadig flere bransjer. De teknologiske endringene endrer samfunnet vårt i en fart vi ikke har opplevd før. Vi kan si at de fleste bransjer er midt inne i det McAfee og Brynjolffson (2017) karakteriserer som den fjerde industrielle revolusjon. Den teknologiske utviklingen har konsekvenser for konkurransevilkårene i de fleste bransjer og bedrifter, og bedrifter som ikke omstiller seg risikerer å ikke overleve de neste årene (Edgeconsulting, 2018). Dette gjelder ikke minst Eiendomsmeglerbransjen og selskapet Privatmegleren som undersøkes her.

Det endringstrykket rammer eiendomsmeglerbransjen fordi den er en informasjonsdrevet bransje og er særlig eksponert for risiko knyttet til disrupsjon fra nye digitale forretningsmodeller. I denne bacheloroppgaven vil vi analysere bransjens utfordringer og sannsynlige endringer for virksomheter som privatmegleren, som følge av disse store endringene i bransjens rammebetingelser og konkurransevilkår.

Vi har kommet frem til følgende problemstilling som vi ønsker å forske på:

“Hvordan påvirker digitaliseringen fremtidige forretningsmodeller i eiendomsmeglerbransjen?”

Vår overordnede hypotese er at bransjen vil prøve å bygge digitale plattformer, som vil automatisere tidligere manuelle oppgaver, redusere antall ansatte i bransjen og dra ned transaksjonskostnader. Vi kjenner godt til den tradisjonelle eiendomsmeglerbransjen, men hva skjer dersom meglerne i betydelig grad byttes ut med digitale løsninger. Hvilke typer eiendomsmeglerforetak vil overleve? Vi har sett at Krogsveen har begynt med pakkeløsninger ved kjøp og salg av bolig, hvor de omdefinerer hva det vil si å være en eiendomsmegler ved å definere selve eiendom transaksjonen som bare en del av en mer omfattende flytteprosess. Det vil si at de selger en pakkeløsning der de tilbyr støtte i hele flytteprosessen, vask, utflytting og innflytting, slik at flytteprosessen hvor boligkjøp/boligsalg inngår kun som en komponent, skal gå så enkelt som mulig. Vår undersøkelse vil være eksplorativ og vi vil søke svar på følgende forskningsspørsmål:

● Vil digitaliseringen føre til endring av forretningsmodeller i denne bransjen, og hvilke modeller ser vi at det nå eksperimenteres med?

● Vil det være behov for eiendomsmeglere i fremtiden?

● Hva slags trender kommer vi til å se mer i denne bransjen?          

1.2 Eiendomsmeglerbransjen

Eiendomsmegling er en strengt regulert virksomhet som omhandler kjøp og salg av eiendom i henhold til lover og forskrifter. Deres hovedrolle har vært å bidra til at markedet fungerer ved at viktige økonomiske og juridiske risikofaktorer sett fra både selger og kjøpers ståsted reduseres, slik at selve transaksjonen kan foregå på en trygg og sikker måte for begge parter. I dag kreves det høyere utdanning for å kunne bli eiendomsfullmektig, kravene om 3 år høyere utdanning og 2 år praksis kom i 2008. Man kan også drive eiendomsmegling hvis man er advokat/jurist. Tall fra finanstilsynet viser at hele 158 514 skiftet eier i 2017. I 2019 ble det registrert 506 eiendomsmeglerforetak i Norge. I følge finanstilsynet sine tall skjer 86% av omsetningen gjennom firmaer som er eid av store banker. Eksempelvis er Privatmegleren eid av Nordea. (Eiendom Norge 2020). Eiendomsmeglerbransjen står overfor et økende press fra nye, digitalt drevene forretningsmodeller. Konkurransen mellom aktørene er hard, og nyutdannede meglere sliter med å få jobb. “Enormt press blant unge eiendomsmeglere gjør at mange aksepterer å jobbe på kontrakter som ikke er til å leve av. Noen har tolv timers arbeidsdager uten nødvendigvis å få en krone i lønn.” skriver NRK i en artikkel om ekstreme arbeidsforhold for unge meglere. For å danne seg et bilde av hvordan eiendomsmeglere vil drive i fremtiden er det nødvendig å se nærmere på hvilke trender som preger bransjen, som peker fremover (Hasselgård, Akerbæk og Ensby 2017).

 I en artikkel i Financial Times av Aleksandra Wisniewska identifiseres 6 sentrale trender i verdens eiendomsmarkeder (Wisniewska, 2019):

●      Det grønne skiftet. De fremtidige boligkjøperne vil være mer miljøbevisste og vil stille sterke krav til hvordan vi bygger, vedlikeholder og oppgrader våre husholdninger til en mer bærekraftig standard.

●      Vi ser en økende trend til at boligutbyggere ikke selger, men leier ut boligene de bygger. Mange førstegangskjøpere klarer ikke komme inn på boligmarkedet som eiere, -fordi boligene er priset for høyt og blir dermed værende som leietagere. Private Aktører har lagt merke til dette og bygger hele nabolag som de selv styrer. Det er betydelig ekspertkonsensus at dette er en trend som vil forsterkes.

●      Kostnadene for nybygg er svært store. For å redusere disse kommer vi til å se en industrialisering av byggeprosessen hvor flere boliger bygges i fabrikker. Dette vil ikke bare redusere kostnaden knyttet til ny bolig, men også gjøre de mer miljøvennlige. Kjøpsprosessen vil også bli endret ved at vi kan velge interiør og utstyrsnivå på huset slik vi i dag velger det til våre biler. En slik trend er ikke langt unna spesielt ikke her i Norden hvor vi ser at blant annet IKEA har lansert et konsept “Boklok” og er allerede godt i gang med å være både produsent, selger og eiendomsmegler i et integrert forretningskonsept (Boklok. 2018).

●      Boligmarkedet er nå så vanskelig å komme inn på for førstegangskjøpere at myndighetene i mange land begynner å våkne. I Norge ser vi at skatter for sekundærboliger øker og hvis situasjonen for førstegangskjøpere ikke forbedres kan myndighetene potensielt gripe inn mer og gjøre det vanskeligere for investorer. Det kan bety sterkere regulering av priser, investeringsbegrensninger og endringer av skatteregimer.

●      Nye teknologier vil transformere bygge- og eiendomssektoren og påvirke boligmarkedet. Når en teknologirevolusjon treffer et marked, uansett hvilket, skjer det ofte store endringer på kort tid. Det gjøres store investeringer knyttet til eiendoms teknologi, i alt fra nye byggematerialer, teknologi for energieffektivitet, effektivisering av byggeprosessen, mer effektiv drift og vedlikehold og service tjenester relatert til eiendom, som vårt hovedtema – eiendomsmegling. I Norge ser vi eksempler gjennom blant annet OBOS sin Construction city, BOBs Prop Tech innovation og OMTs Smart Arctic Buling. Dette er bedrifter som investerer i digitalisering av bygg og eiendomsbransjen. Når nye løsninger fra proptech selskaper kommer vil det endre hvordan vi selger, bygger og forvalter eiendom.

●      Eldrebølgen kommer og den eldre generasjonen vil ha et ønsket om å bo i boligmiljø som er aktivt og sosialt med folk i alle aldersgrupper, dette stiller nye krav til prosjektering, eiendomsutvikling og tilrettelegging av boligene.

Generelt for alle trendene er at de bidrar til at eiendomsmarkedets karakter endres og at alle prosesser blir mer teknologiintensive.  For eiendomsmegling vil betydelig fokus bli satt på reduksjon av transaksjonskostnader, fordi en veldig stor del av kostnadene ved omsetning av bolig skyldes transaksjonskostnadene. De består i hovedsak av kostnader til eiendomsmegler og offentlige avgifter og skatter. Årsaken til at nye forretningsmodeller vinner er en kombinasjon av at de gamle modellene er dyre og ineffektive, og at den digitale økonomien og ny teknologi muliggjør nye forretningsmodeller som ikke tidligere var enkle å utvikle og implementere. Ved mer digitale og automatiserte forretningsmodeller vil kostnadene til meglere gå ned, og markedet vil kunne bli mer transparent og effektivt ved at det er lettere for aktørene å orientere seg i markedet, både på kjøper- og selgersiden. En ny tjeneste er for eksempel Propr.no som åpner muligheten for å selge boligen sin selv, slik at man slipper transaksjonskostnadene ved bruk av megler. Tidligere toppsjef i DNB sier selv at man kan spare 100 000 kr på å selge boligen selv i et sikkert system som fungerer veldig godt (Propr.no, “Her kan du spare 100 000 kr på å selge boligen selv, i et sikkert system som fungerer veldig godt”). Dette er en tjeneste som substituerer den tradisjonelle megleren, det eneste er at man må gjøre er å skrive salgsoppgaven og holde visning selv. Tjenesten koster også penger, men man sparer provisjonen til megleren som ligger på mellom 1-3% av salgsprisen.

1.3 Boligmarkedet i Oslo

Historikken til boligprisene i Oslo siste 10 årene viser en stor prisvekst, og det er få tegn til avmatting. Per I 10.3.2010 var kvadratmeterprisen i Oslo 37 182 kr, 10 år senere 20.3.2020 var den 73 488 kr. Det er 98% økning, det vil si nesten en dobling av de nominelle boligprisene på 10 år (Krogsveen 2020).

Figur 1: Prisutvikling for Oslo

Det er mange faktorer som forklarer prisøkningen i boligmarkedet. inflasjon, inntektsøkning, befolkningsvekst og lavt rentenivå er noen av de mest sentrale. De siste årene i Oslo har vi også sett nye trender som har ført til vekst. Det er et økende antall personer som bor alene eller i små husholdninger, noe som øker behovet for flere boligenheter. Det er også flere nå enn før som ønsker å bosette seg sentralt. Videre har boligrenten vært historisk lav de siste årene, og bankene har akseptert forholdsvis lav egenkapital hos boligkjøpere. Renten, bankenes utlånspraksis og forventninger om fortsatt prisøkninger på bolig, har stor innvirkning på privatøkonomiske disposisjoner og romsligere økonomi for husholdningene som fører til høyere boligpriser.

Ifølge SSB så er økt boligvekst på kort sikt styrt av tilbud og etterspørsel og på lang sikt mer styrt av realinntekt og realrente. Realinntekten til husholdningene har de siste årene også vært i vekst selv om dette utgjør en begrenset del av prisøkningen. Når realdisponibel inntekt til husholdningene øker samtidig som det er mangel på boliger målt mot etterspørsel skapes drives prisene opp.

1.4 Avgrensninger

Vi skal ikke ta for oss andre aktører enn de som er knyttet opp til kjøp og salg av bolig. I denne oppgaven har vi ikke tatt høyde for den mulige spesielle betydningen av Covid-19. Økonomiske sjokk som det Covid-19 har forårsaket, vil ofte forsterke og akselerere eksisterende og underliggende endringsprosesser i en bransje, men dette vil ikke behandles i oppgaven.

Vi velger å fokusere på boligmarkedet i Oslo. Dette er det største og meste likvide boligmarkedet i Norge, og derfor den delen av det norske markedet vi trolig først vil se innovativ utvikling av nye digitale forretningsmodeller. Oslos boligmarked står for nesten en fjerdedel av all aktivitet på boligmarkedet her til lands (Bjørklund 2020). 

2.0 Teoretisk rammeverk

I denne teoridelen vil vi etablere et teoretisk rammeverk for vår analyse. Dette rammeverket inneholder tre hovedkomponenter. Den første komponenten handler om teorier og metoder for analyse og utvikling av forretningsmodeller. Her vil vi basere oss på rammeverket til Osterwalder & Pigneur (2010).

Den andre komponenten er digitalisering. Digitalisering har blitt et moteord som behøver en mer presis definisjon. Hva er digitalisering og hvordan kommer den til å påvirke eiendomsmeglerbransjen i Oslo. Her vil vi basere oss på McAfee & Brynjolffson (2017) sitt rammeverk “Machine, Platform, Crowd” (AI/maskinlæring. plattform forretningsmodellen. og bruk av Crowd – samskapning / cocreation etc).

Den tredje komponenten er PropTech, som kan betraktes som et underområde av digitalisering som generelt fenomen. Hva er PropTech, og hvorfor denne teknologisektoren er så viktig for utviklingen av fremtidige forretningsmodeller innen eiendomsbransjen. Her vil vi basere oss på rammeverket til Baum, Andrew (2017).

Ved å kombinere disse tre perspektivene vil vi søke å utvikle en helhetlig forståelse av mekanismene som driver bransjens utvikling, og dermed kunne besvare forskningsspørsmålene.

2.1 Forretningsmodell

Eiendomsmeglerbransjen har vært en stor vekst suksess i Norge de siste 25 år. Det har vært en lang opptur, hvor de tradisjonelle forretningsmodeller helt til nylig har vært svært lønnsomme. Men vi er nå inne i en transformasjonsperiode. De siste årene har fokuset flyttet til nyskapning og nytenkning. Innovasjon og disrupsjon forandrer eiendomsmeglerbransjen, og ting kommer til å se annerledes ut fremover (Bjorå, 2019).

Eiendomsmeglerbransjen er en av mange bransjer som spås en utfordrende fremtid dersom aktørene ikke er villige til å revidere tradisjonelle forretningsmodeller. Et marked med økt prissensitivitet, fallende marginer, automatisering, selvbetjeningsløsninger og tilbudsoverskudd av både meglere og meglerforetak skaper konkurranse og endringstrykk. Det synes å være stor enighet i bransjen om at for å overleve må aktørene i bransjen jobbe kontinuerlig med forbedring og effektivisering. Det kan for eksempel være innovativ utnyttelse av teknologi og utvikling av nye informasjonsdrevne, digitale forretningsmodeller (eiendomsmegler1).

2.1.1 Hva er en forretningsmodell?

Eiendomsmeglerbransjen er i ferd med å bli digital og er derfor eksponert for risiko knyttet til diskusjon fra nye digitale forretningsmodeller. Alle bedrifter har en forretningsmodell, men ikke alle har et bevisst forhold til hva denne forretningsmodellen faktisk er. For å kunne utvikle en forretningsmodell, må det først forstås hva forretningsmodell egentlig handler om. Siden vi studerer forretningsmodeller og endringer i forretningsmodeller, vil vi utnytte rammeverket til Osterwalder og Pigneur (2010). Vi skal ta for oss hva en forretningsmodeller er og deretter beskrive de tradisjonelle forretningsmodellene i meglerbransjen basert på Osterwalder og Pigneur (2010) sine modell bestående av 9  byggeklosser.

Forretningsmodellen er et viktig verktøy i arbeidet med å møte utfordringer og krav fra kunder, konkurrenter og myndigheter. Det er sikkert gjort mange forsøk på å definere hva forretningsmodeller er, og det finnes ingen enkelt definisjon som har blitt fullt ut akseptert i akademia og i næringslivet (SINTEF, 2014). Men det finnes en generell konsensus om at forretningsmodellen er med på å si noe om hvordan en organisasjon skaper og leverer verdi til kundene sine (SINTEF, 2014). En overordnet definisjon for hva forretningsmodeller er gitt av (Osterwalder og Pigneur, 2010 s. 14):

“En forretningsmodell beskriver den logiske begrunnelse for hvordan en organisasjon skaper, leverer og kaprer verdi.”

Vi vil i denne oppgaven benytte Osterwalders modell for vår analyse, siden det er en utbredt og vel anerkjent tilnærming.

2.1.2 Osterwalders Rammeverk for forretningsmodell

En forretningsmodell består i Osterwalder & Pigneurs rammeverk av 9 byggeklosser som må kombineres for å få en fungerende modell. Alle virksomheter må eksplisitt eller implisitt besvare spørsmålene som ligger i hver av de 9 byggeklossene for å kunne drive en fungerende forretning (Osterwalder og Pigneur 2010, s. 15).

Figur 2: Business Model Canvas (Osterwalder & Pigneur, 2010)

Osterwalder og Pigneur (2010) kaller sitt rammeverk for ‘’Business Model Canvas’’og er et verktøy for analyse og design av forretningsmodeller. Verktøyet hjelper med å kartlegge kundesegmenter, verdiforslag, kanaler, kunderelasjon, inntektsstrøm, nøkkelressurser, nøkkelaktiviteter, partnernettverk og kostnadsstruktur.  

Kundesegmentering – definerer de forskjellige grupper av individer eller organisasjoner et selskap søker å nå og betjene. Man må ta et valg om hvilken segmenter man ønsker å operere i (Osterwalder og Pigneur 2010, s. 20).

Viktige spørsmål her er:

  • For hvem skaper vi verdi?
  • Hvem er våre viktigste kunder?

Verdiforslag – definerer hva man tilbyr av verdi til kunden gjennom produkter og tjenester. Verdiforslaget må skape verdi for et eller flere kundesegmenter gjennom en bestemt sammensetning av vare- og tjenestetilbud som dekker kundesegmentets behov.

Kanaler – beskriver ulike måter bedrifter kan oppnå kundekontakt. For eksempel gjennom butikk, nettbutikk, samarbeidspartnere eller andre måter. Hvordan bedrifter kommuniserer med sine kunder ved levering av verdiforslaget. Det å tenke gjennom om man skal bruke samme kanal eller ulike måter å nå kundene på i ulike faser av kjøpsprosessen: Awareness, evaluation, purchase, delivery og after sales. Disse punktene er fornuftig når man går gjennom kanaler.

Kunderelasjoner – beskriver hvilke type tilknytning man skal etablere til ulike kundesegmenter. Dette kan være personlig assistanse, selvbetjening, kundeforum og møteplasser for å skape innhold og ‘’co-creating’’der kundene samles for å gi tilbakemelding og for å kunne skape verdi.

Inntektsstrøm – beskriver hvordan bedriftene skal kunne tjene penger på verdiforslaget. Skal man ha ulike inntjeningsmodeller for forskjellige kundesegmenter?

Nøkkelressurser – beskriver de viktigste ressursene som kreves for å få forretningsmodellen til å fungere optimalt. Disse elementene er det fysiske (bygninger, maskiner osv), finansielle, intellektuell eller menneskelige ressurser. Disse elementene kan enten at man selv eier eller eies av bedriften, eller kjøper fra nøkkelpartnere (Osterwalder og Pigneur 2010 s. 34)

Nøkkelaktiviteter – beskriver de viktigste aktiviteten som kreves for å få forretningsmodellen til å fungere. Det er aktiviteter som produksjon, salg, leveranse, service og support. Det er en handling en bedrift må ta for å kunne optimalisere. Noen av spørsmålene i baktanke: Hvilke nøkkelaktiviteter krever verdiforslaget? distribusjonskanalene? forholdet til kundene? inntektsstrømmene? (Osterwalder og Pigneur 2010, s. 36-37).

Partnernettverk – beskriver nettverket av leverandører og partnere som får forretningsmodellen til å fungere. Bedriftene samarbeider for å optimalisere forretningsmodellen. Her er noen viktige typer samarbeidsformer som man potensielt ønsker å etablere med partnere:

  • Strategiske allianser mellom ikke-konkurrenter
  • Strategisk samarbeid mellom konkurrenter
  • Joint venture for å utvikle nye forretning/foretak
  • Langsiktige relasjoner mellom kjøper-underleverandør for å sikre tilgang på varer og tjenester Osterwalder og Pigneur 2010, s. 38).

Kostnadsstruktur – Hva er de viktigste kostnadene som forekommer når en bedrift opererer med en bestemte forretningsmodell. Kostnadene finner man etter at man har definert virksomhetens nøkkelressurser, nøkkelaktiviteter og partnernettverk (Osterwalder og Pigneur 2010, s. 40)

Kostnadsstruktur kan deles i to deler: kostnadsdrevet og verdidrevet.

Kostnadsdrevet – fokusere på minimere kostnadene så mye det lar seg gjøre.

Verdidrevne –  man er mindre opptatt av de kostnadsmessige konsekvensene, men opptatt av verdiskapning (Osterwalder og Pigneur 2010, s. 41).

2.2 Digitalisering

Vi benytter boka‘’Harnessing our digital future. Machine. Platform. Crowd’’ for å beskrive digitalisering. Boka er delt inn i 3 hovedområder, som tar for seg tre områder hvor teknologiske endringer skaper nye forretningslogikk og nye forretningsmodeller.

Ordet digitalisering oppsto på midten av 1900-tallet og var relatert til utviklingen av de første elektroniske datamaskinene (SNL, 2019). Digitalisering er et moteord som er mye brukt, men hva betyr det?

Digitalisering handler ikke bare om å gå fra analog til digital. Men også om innføring av digitale teknologi som effektiviserer prosesser og hvordan den endrer hverdagslivet. Regjeringen definerer digitalisering slik ‘’Det handler om å tilby nye og bedre tjenester, som er enkle å bruke, effektive, og pålitelig’’ (regjering, 2014). Digitalisering er overgangen fra det analoge, papirbaserte løsninger, prosesser og systemer, til elektroniske og digitale løsninger. For å nevne noen eksempler er: Vipps, Efaktura og nettbank.

Digitalisering har forandret både samfunnet og industrien. Men i det store og hele handler det om endring av organisasjonen. Digital endring er krevende, hvis ikke det tas grep vil organisasjonene henge etter. For at selskapene og bedrifter skal være i stand til å møte konkurransen i markedet må de utnytte teknologien til å frigjøre et potensial og fremtidig vekst (Avantit). Som i dette tilfellet ønsker vi å utforske hvordan digitalisering vil påvirke fremtidige forretningsmodeller i eiendomsmeglerbransjen. Men vi skal ta for oss hva McAfee & Brynjolfsson beskriver i sin bok “Machine, Platform, Crowd”. Disse tre komponentene definere hva digitalisering egentlig handlinger om, og hvordan dette har endret seg over tid.

2.2.1 Machine

I de siste årene har næringslivets interesse for kunstig intelligens skutt i været. Kunstig intelligens og maskinlæring har eksistert i mange år og har fått bred omtale. Maskiner og software basert på AI-teknologi blir smartere, og når de får tilgang til store datamengder, kan maskinen lære å identifisere mønstre og finne smartere måter å gjøre ting på. Tendensen til disse nye maskinene er å erstatte menneskelig energi og kraft (Brynjolfsson og McAfee 2017, s. 41). Intelligente maskiner som roboter som gjør ting i fysiske verden blir mer AI styrte ved at de er software drevne, og rene software drevne roboter er allerede svært utbredt i alle digitale forretningsmodeller. Ifølge John McCarthy, professor innen matematikk definerer kunstig intelligens som en “science and engineering of making intelligent machines” (Brynjolfsson og McAfee 2017, s. 86).

Kunstig intelligens og maskinlæring er fremtiden i det digitale fronten. Maskinlæring er prosessen ved å bruke datamodeller til å hjelpe en datamaskin med å lære uten direkte instruksjon. Det er systemer som utfører handlinger, fysisk eller digitalt, basert på tolking og behandlingen av strukturerte eller ustrukturerte data, i den hensikt å oppnå målene som er gitt for systemet. Kunstig intelligens skal kunne gjøre ting både raskere, bedre og mer effektivt. Maskinlæring blir bedre etter hvert som økende datakraft muliggjør både bedre algoritmer og bearbeiding av større datamengder. Dermed med økt data og erfaring vil resultatene bli mer nøyaktige (Brynjolfsson og McAfee 2017, s. 105). Dette kommer vi mer inn på under PropTech, der kunstig intelligens vil spille en stor rolle for eiendomsmeglerbransjen i fremtiden.

Maskinlæring er dominerende innen digitalisering, og endringstrykket kommer til å bli påvirket av mang. Med økende digitale enheter som mobiltelefoner og datamaskiner. Vokster virtualisering raskt. Det er teknologier som etableres et ekstra lag med programvare mellom datamaskin og applikasjoner. Det muliggjør å fordele ressurser til applikasjonene etter behov. For eksempel minibank, mange drar ikke lenger til en bank for å ta ut penger. Eller nettbank som gjør det enda enklere for folk å ha oversikten av kontoen sin på diverse digitale enheter. (Brynjolfsson og McAfee 2017, s. 115). Mange forretninger i dag som involvere mennekser vil virtualleres. Flere forretninger flyttes til det digitale, og det kreves mindre mennesker. Ofte er det bare kunder som er involverte i forretningen.

2.2.2 Platform

På en generasjon har flere etablerte industrier blitt transformert og revolusjonert på grunn av plattformen av plattformer, internett. Gratis, perfekt og umiddelbart tilgjengelig er det som definerer de nye digitale forretningsmodellen (Mcafee og brynjolfsson. 2017). For å utdype er en plattform en digital tjeneste som har nesten null i marginalkostnader.

Det er flere eksempler på store bedrifter som genererte milliarder i profitt, men etter at internett ble generalisert, gikk flere av disse bedriftene inn i dype kriser og noen ganger konkurs. For å beskrive forvandlingen forårsaket av internett gir Mcafee og Brynjolfsson flere eksempler i “Machine Platform Crowd”. Et av disse eksemplene omhandler Kodak, som i 1997 var verdsatt til 31 milliarder dollar og “bare” 15 år senere erklærte seg selv konkurs (Mcafee og brynjolfsson. 2017). Slike drastiske endringer over kort tid var det ikke bare Kodak som opplevde, men alt fra journalistikk til fotografi opplevde fall i inntekt.

Kunder opplever at de fikk mye større utvalg og valgte derfor heller å følge den digitale økonomiens muligheter for å levere gratis, perfekt og umiddelbart tilgjengelig, fremfor de mer tradisjonelle tilbyderne av varer og tjenester ettersom at de ikke tilbyr noe gratis, øyeblikkelig eller perfekt. Eksempel på dette er tjenesten Netflix tilbyr versus den mer tradisjonelle Blockbusters. Netflix tilbyr “uendelig” med filmer og tv-serier hvor den marginale kostnaden ikke øker for konsumere og tjenesten er øyeblikkelig i form av at innholdet er alltid et klikk unna. Tjenesten er perfekt ved at det ikke er noe kompromiss med den fysiske kvaliteten på innholdet, ettersom produktene er heldigitale er alt som distribueres identisk digitale kopier hvor både lyd- og bildekvaliteten er lik. Blockbuster sin mer tradisjonelle forretningsmodell modell basert på fysiske kopier betyr for konsumentene at hver gang de vil leie en film eller serie øker den marginale kostnaden som følge av den fysiske verdikjeden. Tjenesten er heller ikke øyeblikkelig fordi kundene måtte først finne en filial, leie, så ta med varen hjem.

2.2.3 Crowd

Bedrifter henter tradisjonelt ekspertise fra interne kilder slik som interne R&D avdelinger, men utnytter i økende grad kompetanse som finnes eksternt tilgjengelige i digitale økologier av selskaper og kunnskapsmiljøer. Den interne kunnskapen beskrives av Mcafee og Brynjolfsson (2017) som core og den eksterne kunnskapen beskrives som Crowd. Crowd er den eksterne ekspertisen hvor en stor gruppe mennesker ofte spredt globalt, sitter på kunnskap, erfaring og entusiasme innen ulike fagfelt. Mange bedrifter har allerede innsett at kunnskapen utenfor deres grenser (Core) er mye større og mer relevant enn den kunnskapen de selv har. Crowden tilbyr kunnskap som er stor og diversifisert, men denne kunnskapen er ikke systematisert og derfor vanskelig å få tilgang til uten at den organiseres gjennom nye digitale forretningsmodeller. Core er den relevante kunnskapen bedrifter har internt, men i en global verden hvor det stadig dukker opp flere plattformer og nettverk blir det lettere å utnytte “The Crowd” stadig flere bedrifter tar i bruk den mer effektive Crowd kunnskapen, gjerne i kombinasjon med sin egen «Core».

2.3 Property technology

Vi står midt i den fjerde industrielle revolusjon, en æra av automatisering og digitalisering. En digital revolusjon der nye teknologier og digitale løsninger vokser fort frem. Nye muligheter og løsninger skal utforskes, og gamle skal løses. Nye arbeidsmetoder, nye prinsipper, nye teknologier og nye behov står for tur for å snu eiendomsmeglerbransjen opp ned (TOMA). Denne driveren av denne transformasjonen har fått navnet PropTech, et ‘’buzzord’’ som både stadig brukes og misbrukes flittig i en tid der teknologi griper inn i større deler av privatlivet og arbeidslivet.

Det jobbes tusenvis av kompetente mennesker i ulike selskaper innen eiendom med støtte fra investorer, og formålet er å forandre eiendomsbransjen (Baum 2017). Hva PropTech er, står i navnet, en kombinasjon av ordet eiendom (property) og teknologi (technology). Det er bruken av informasjonsteknologi i eiendomsbransjen, med formål om å endre fremtidige eiendomsbransjen på en mer effektiv måte enn tidligere. ‘’På samme måte som FinTech utnytter ny teknologi for å forbedre ulike aspekter av finanssektoren, bruker PropTech teknologiske innovasjoner og digitale løsninger for å adressere de unike behovene, mulighetene og utfordringene til eiendomsbransjen’’ (TOMA).

Selv om PropTech har fått økende oppmerksomhet de siste få årene, er det ikke et nytt fenomen. Den første bølgen av PropTech 1.0 har sine røtter fra 1980- 2000 tallet. Den første bølgen handlet om bruken av datamaskiner og programutvikling innen eiendommen. Datamaskiner ble produsert enn noen gang før, og det økende volumet av internettrafikk gjennom 90-tallet gjorde at analysemulighetene ble mye større og viktigere enn før (Baum 2017). ProTech 1.0 ble avsluttet med dotcom boblen i 2000-tallet på grunn av økende internettrafikk (Baum 2017). Den andre bølgen som vi befinner oss i dag, er ProTech 2.0 anerkjent som en bølge av innovasjon, investeringer og gründeraktivitet (Baum 2017). Neste bølgen har fokus på å forandre eiendomsbransjen er PropTech 3.0. Verden blir bare mer og mer digitalt, også innen eiendomsbransjen nye innovative teknologiske løsninger som endrer hvordan vi leier, kjøper og bruker eiendom. For å være konkurransedyktige må eiendomsaktørene ha fokus på kostnadseffektivitet, brukervennlighet og moderne løsninger, og de må vurdere om sine forretningsmodeller er levedyktige fremover.

2.4 PropTech 3.0

Proptech 3.0 representerer den neste bølgen som er spådd å endre teknologi og forretningsmodeller i eiendomsbransjen. I denne fasen av Proptech 3.0 vil det handle primært om kunstig intelligens og blockchain teknologi. Disse teknologiene vil kunne være med på å endre hvordan eiendomsbransjen kommer til å være i fremtiden. Den revolusjonerende blockchain teknologien vil forandre hvordan ulike prosesser og transaksjoner kommer til å endre salgsprosessen innen eiendomsmeglerbransjen framover.

2.4.1 Kunstig intelligens

Maskinlæring og kunstig intelligens er på vei inn i eiendomsbransjen, og vil bli enda viktigere i fremtiden. Baum (2017) definerer kunstig intelligens som en teknologi som operer som en agent, som hele tiden foretar en handling som maksimerer sjansen for å lykkes med å oppnå et spesifikt mål. Teknologien gir datamaskiner muligheter til å lære, uten at den er spesifikt programmert, og er i stand til å endre seg selv og sin problemløsning  når maskinen eksponeres for nye data. Maskinlæring fokuserer på utviklingen av dataprogram og systemet søker gjennom all data for å lete etter mønstre. For så å kunne bruke disse mønstrene for å utføre program handlinger automatisk (Baum, 2017 s. 54). Blant de endringer som kommer til å påvirke hvordan eiendomsmegling drives, vil vi tippe blant annet at virtualisering kommer inn i bildet, som for eksempel “virtuelle visninger”.

2.4.2 Blockchain

I likhet med kunstig intelligens har blockchain teknologien fått bred omtale i næringslivet og samfunnet generelt. Det er et begrep som nevnes stadig oftere og er en av de meste omtalte både i teknologi kretser og i finansnæringen. I en undersøkelse blant eksperter av World Economic Forum 2015 vurderte majoriteten at 10 % av verdens BNP vil være registrert i en Blockchain i 2025 (O’Halloran m.fl. 2015). Blockchain er vurdert som en teknologi som kommer til å revolusjonere blant annet hvordan pengetransaksjoner, lån, forskningsbevis, personlig identifisering, linser og beviser blir distribuert og anvendt (pwc).

I 2015 gav den innflytelsesrike banken Goldman Sachs uttrykk for følgende syn på blockchain teknologien:’’Silicon Valley and Wall Street are betting that the underlying technology behind the Blockchain, can change…well everything’’ (Evry). Dagens verden er en digitalt, økonomisk og sosialt integrert verden, hvor man er avhengige av at man stoler på hverandre når det gjelder transaksjoner mellom to parter slik som banker, AirBnb, eiendomsmeglere og andre lignende selskaper. Det er dette blockchain teknologi handler om, teknologien kan forenkle transaksjoner mellom to parter uten at en mellommann involveres. Eiendomstransaksjoner er et område der blockchain er en svært lovende teknologi, som forventes å endre bransjenes strukturer og arbeidsmåter.

I følge Baum (2017) er blockchain teknologien inspirert av kunnskap fra flere fagområder, blant annet: spillteori, økonomi og monetær teori, kryptologi, internett og datavitenskap. Blockchain teknologien var bare introdusert på åtte sider i Satoshi Nakamotos berømte ‘’white paper’’ (Baum, 2017 s. 65). Blockchain er en type teknologi som muliggjør transaksjoner uten en tredjepart. Blockchain gjør det mulig for to parter, å gjøre transaksjoner imellom uten et behov fra en tredjepart som verifiserer. Vanligvis er det for eksempel, en bank som er mellommannen som gjør jobben mellom transaksjoner mellom to parter. Blockchain teknologi er bygget opp på peer-to-peer transaksjoner som vil si fra bruker til en annen, samt en pakke med informasjon altså kalt en ‘’en blokk’’ med evne til å opprette en historisk og permanent hovedbok av informasjon og transaksjonsdetaljer (Baum, 2017 s. 65).

Figur 3: Hvordan funker blockchain

Blockchain teknologi er foreløpig i en tidlig og eksperimentell fase. Det er flere aktører som kjemper om å ta en posisjon, og utfallet av denne kampen er uvisst. Innen eiendomsbransjen er det allerede mange PropTech-innovatører som jobber verden rundt med å fremskynde prosessen med utveksling av informasjon basert på Blockchain, men eiendomsmeglerbransjen markedet er fortsatt stort og avhenge av mellommenn (Baum 2017, s. 70).

3.0 Metode

I denne delen av oppgaven presenteres de metodiske fremgangsmåtene undersøkelsen baserer seg på for kunne svare på vår problemstillingen. Videre følger konkretisering av forskningsdesign, valg av forskningsmetode, datainnsamling, utvalgskriterier. Avsluningsvis vil vi se på validiteten og reliabilitet, samt etiske aspekter ved undersøkelsen.

3.1 Forskningsdesign

Forskningsdesign innebærer en beskrivelse av hvordan undersøkelsen planlegges og struktureres. Valg av design har en stor betydning for funnenes validitet. For å velge forskningsdesign skal vi skal bruke problemstillingen og forkunnskapene om denne som rettesnor. Kunnskapen vi har eller hvor mye kunnskap som er tilgjengelig om problemstillingen avgjør hvilken type forskningsdesign vi velger. Valget av forskningsdesign står mellom tre typer.

Eksplorativt design; Eksplorativt betyr utforskende. Eksplorativt design brukes når man har liten til ingen informasjon om problemstillingen, og dermed kan det primære målet med en undersøkelse være å utforske temaet nærmere. Ofte vil man ikke ha noen klare oppfatninger av hvilke sammenhenger som kan eksiteres. To typer for datainnsamling er vil være utforskende og vanlige måter å samle data er fokusgrupper og dybdeintervjuer.

Deskriptivt design; Deskriptivt design benyttes når forskere har en en grunnleggende forståelse av området som forskes på. Formålet med et slikt design er for å beskrive situasjonen på et bestemt område. Det kan være nivået på en enkelt variabel eller sammenheng mellom to eller flere man ønsker å kartlegge. Når det kommer til deskriptivt design er det to måter for å samle inn data, den første er spørreundersøkelser, og den andre er observasjoner (Gripsrud m.fl. s. 50).

Kausalt design; Kausalt design brukes for å bevise at årsak og virkning henger sammen, det vil vil si at hendelse X er årsaken til en annen hendelse Y. Metoden tas i bruk når man ønsker å finne en årsakssammenheng mellom to variabler. For å kunne undersøke mulige årsaksforklaringer er vi avhengige av et kausalt design (Gripsrud m.fl. s. 46-51).

3.2 Case study research

I følge Boken “case study research av Yin, 2018” anbefales case study fremfor andre metoder hvis prosjektet tilfredsstiller følgende tre punkter. Første punkt er hvis forskningsspørsmålene inneholder hva eller hvorfor. Andre punkt er når man har null kontroll over atferd hendelser og nummer tre er hvis det er et relativt nytt og uutforsket tema. En kjent definisjon på case study er; “En casestudie er en empirisk undersøkelse som studerer et aktuelt fenomen i dets virkelige kontekst fordi grensen mellom fenomenet og konteksten er uklare” (Yin, 2018). Vår undersøkelse matcher disse kriteriene og det blir derfor naturlig å velge denne formen for metode. For det første lurer vi på “hva” som kommer til å endre seg i eiendomsmeglerbransjen. Vi har ingen kontroll over atferden til meglerne og den AI drevne digitaliseringen og plattformer er relativt nye og revolusjonerende fenomener. Ettersom at vi velger et casedesign vil vi velge en kombinasjon av kvalitative og kvantitative innsamlingsmetoder for data. Vi velger og å hente inn informasjon fra både informanten som representerer privatmegleren og hente informasjon fra offentlige tilgjengelige kilder. I casedesign hentes det vanligvis inn ulike typer data som kombineres og utfyller hverandre, f.eks intervjuer, interne og eksterne dokumenter, surveys, regnskapsdata, deltakende observasjon, osv. I vår oppgave skal vi bruke intervjumetoden og eksterne dokumenter for å samle inn data slik at vi kan dykke dypere ned i erfaringer og opplevelsene til informanten og se på endringen i bransjen gjennom eksterne dokumenter (Tjora 2017, s. 27-33).

3.2.1 Utforming av case studie

I boken Case study research gjøres det rede for to ulike dimensjoner ved utforming av case studie. Den baserer seg på antall case og den andre baserer seg på antall analyseenheter hver case har. “Figur under Basic types of designs for case studies”, er delt opp i fire design for casestudier der vi skal gjøre rede for hva vi har valgt og hvorfor vi har valgt denne typen design (Yin, 2018).

Figur 4: Basic Types Of Designs for Case Studies

Det er fem kriterier for å velge “single case study”. Kritisk, uvanlig, vanlig, avslørende eller en langsgående sak. Når det kommer til “multiple case study” blir dette brukt når man har fler enn en case. Det vil si at man forsker på flere caser samtidig for å finne frem til en felles kontekst. Bruken av multiple case study har økt de siste årene. Et eksempel på multiple case study er for eksempel hvis vi hadde studert flere meglerselskaper enn bare privatmegleren. eksempelvis, krogsveen, eiendomsmegler 1 og propr der vi hadde dekket alle selskapene som et enkelt casestudie før man kom til funn og konklusjon. Yin anser begge metodene som like når det kommer til innsamling og oppbygging av studiet. Multiple cases anses som mer valid ettersom det etablerer et bredere datasett. Baksiden er at det er en mye mer tid- og kapasitet krevende design. I vårt tilfelle var det bedre å velge single case design på grunn av tidsperspektivet på oppgaven. Vi har valgt embedded (multiple units of analysis). Dette er er Type 2 på modell 2.4 der man studerer 1 case som i vår undersøkelse er Privatmegleren AS og analyserer 1 utfall av saken (Yin, 2018).

3.4 Datainnsamling

3.4.1 Dybdeintervju

Det er ulike metoder og intervjue på, men vi har valgt dybdeintervju. Målet med et dybdeintervju er å skape en fri samtale som omhandler temaet vi vil innhente mer informasjon om. Vi som forskere har jo temaet som er digitaliseringen av eiendomsmeglerbransjen. Vår oppgave i denne delen blir å skape en avslappet stemning under intervjuet ettersom vi ønsker så ærlige og presise svar som overhode mulig. I vår situasjon blir det et litt annerledes intervju ettersom samfunnet har blitt rammet av et virus og intervjuet må foregå digitalt. Det viktigste er at vi får intervjuobjektet til å dele sine erfaringer, kunnskaper og opplevelser med oss slik at vi får en god innsikt i hans erfaringer. 

3.4.2 Primær- og sekundærdata

Vi benytter som sagt både kvalitativ- og kvantitativ metode for innsamling av informasjon. Siden det allerede er mye tilgjengelig offentlig data til vår problemstilling velger vi å bruke dette som en datainnsamlingsmetode. Primær- og sekundærdata benyttes som metode for datainnsamling. Primærdata er nye data som innsamles av oss selv, og skal gi svar på vår undersøkelse. Vi går fysisk eller digitalt, ut i felten. Som for eksempel dybdeintervjue med informanten. Sekundærdata er data som samlet inn av andre, og som oftest lett tilgjengelig og gratis å bruke som nettsider, offentlige dokumenter og bransjeaktørers uttaleleser til offentligheten.

3.5 Intervjuguide

Når det kommer gjennomføringen av selve intervjuet er det viktig med struktur. Dette betyr bruk av intervjuguide, opptak av lyd, etikk utforming osv. Når vi skal sette opp vårt intervju deler vi det inn i tre faser, oppvarming, refleksjon og avrunding. Grunnen til at det det bygd opp slik er fordi intervjuobjektet skal bli komfortabel. I oppvarmingsfasen stilles det enkle spørsmål slik at man blir tryggere på hverandre og at det kan bli enklere for objektet å sette seg litt dypere og reflektere mer i neste del. Refleksjonsfasen går man litt dypere der objektet kan for eksempel beskrive bestemte situasjoner. Her kan stille oppfølgingsspørsmål også slik at man får alle de svarene man ønsker å vite. Disse har vi nødt til å gå gjennom på forhånd slik at de er konkrete. Den siste delen er avrunding spørsmål, denne delen er for å ta oppmerksomheten bort fra refleksjon biten og normalisere situasjonen man er i så godt det lar seg gjøre. Det kan gjøres ved å stille helt vanlige spørsmål, det kan være for eksempel hvor mye vi har igjen av oppgaven, eller om hvordan vi kommer til å bruke informanten sine svar. Det er også viktig å takke informanten som har stilt opp på intervjuet og brukt sin tid til å besvare spørsmålene våre (Tjora, 2020 s. 153).

3.6 Utvalg og rekrutteringsstrategi

I denne prosessen ønsker vi å rekruttere en representant som har innsikt i bransjen. Vi ønsker en person med erfaring og kunnskap og som har evnen til å reflektere. Personen vi har valgt er en partner i eiendomsmeglerfirmaet privatmegleren i Oslo. Vi bestemte oss for Privatmegleren ettersom de har hatt stor vekst etter at de ble kjøpt opp av Nordea. De har kapret store markedsandeler i Oslo og hadde i 2018 en omsetning på nesten seksti millioner norske kroner. Firmaet har vært i sterk vekst og vært svært lønnsom. Så målet med å bruke akkurat dette meglerfirmaet er å høre hva deres planer og syn på de kommende årene og hvordan de mener bransjen og deres eget selskap vil utvikle seg.

3.7 Kvalitetsvurdering

Kvalitetsvurdering av en studie innebærer at vi vurderer reliabilitet og validitet av empiriske funn. Ofte i kvalitative studier er det lett blande mellom de subjektive og objektive funnene. Det er viktig å skille mellom disse og basere dataen på faktiske forhold og ikke subjektive meninger. For å oppnå dette må vi samle inn data på en systematisk måte og i henhold til fremgangsmåter som etablert. For å kvalitetsvurdere våre data og innsamlingen av dem skal vi drøfte litt mer om reliabilitet og validiteten i vår spesifikke studie.

3.7.1 Reliabilitet

“Reliabiliteten dreier seg om hvilken utstrekning en måling- eventuelt et eksperiment vil gi det samme resultatet dersom det gjentas mange ganger” (Gripsrud. mfl, 2018). Vi har innhentet data ved å gjennomføre et semistrukturert intervju. Ved bruk av en metode hvor strukturen er i lav, vil dette være en ulempe for påliteligheten. Vi har i vår oppgave heller fokusert på relevansen og kvaliteten av dataene vi samler inn. Vi sørget for at informanten fikk grundig tid til å gjennomgå temaet digitalisering innen eiendomsbransjen før intervjue fant sted, slik at han kunne reflektere og være forberedt. Før intervjuet startet hadde vi testet alt av utstyr som skulle brukes for opptaket. For å være sikre på at vi ikke skulle tape noe data og kvalitetssikre lyden valgte vi et dobbelt sett med opptaksmaskiner. Vi har også valgt å anonymisere informanten vår ettersom at dette var hans ønske.

3.7.2 Validitet

Validitet går ut på gyldigheten til dataen vi har samlet inn, om svarene faktisk svarer på våre spørsmål. Validitet deles opp i to deler, ekstern og intern: Ekstern validitet handler om at det er en sammenheng mellom de konklusjonene vi trekker og de dataene vi presenterer. Har vi en sterk ekstern validitet forteller det oss at funnene våre kan generaliseres til å gjelde i andre situasjoner. Ettersom at vi har foretatt en kvalitativ undersøkelse er det lett at våre personlige synspunkter og oppfatninger påvirker dataen. For å unngå dette ber vi informanten om å utdype eller omformulere der det var usikkerhet knyttet til dataene.

3.8 Forskningsetikk

Etikk ved dybdeintervjuet handler stort sett om hvordan vi bruker og lagrer våre data. Dette er for eksempel anonymitet. Etikk handler også om selve gjennomføringen av intervjuet. Derfor skal vi arbeide med disse to forholdene. Dybdeintervjuer etikk, og anonymisering og sitatsjekk. Dybdeintervjuer etikk handler om hvordan vi behandler informanten under selve intervjuet. Vi vil ikke påføre ubehag og må derfor reflektere og drøfte over spørsmålene vi har satt. Eiendomsbransjen er i en usikker fremtid og vi vil ikke spekulere i arbeidsplasser eller permitteringer og vi vil heller at informanten deler sine meninger. Anonymisering og sitatsjekk handler om at dersom det kommer frem personlige eller hemmelig informasjon skal vi gjøre informanten trygg på at det ikke kommer med informasjon eller data som han eller hun ikke er komfortabel med selv. Vi lar derfor informanten bli opplyst over hva vi skal ha med i oppgaven. Dette gir begge en kvalitetssikring hvis noe i samtalen kan ha eller har blitt misforstått (Tjora, 2020 s, 175).

4.0 Resultat

I denne delen presenteres de funnene i studien, som er relevant for vår problemstilling og våre forskningsspørsmålene. Vi skal først foreta en nåsituasjonsanalyse av privatmegler basert på de 9 byggeklossene til Osterwalder & Pigneur. Vi benytter både kvalitativ-og kvantitativ metode. Kvalitativ data henter vi inn fra vårt intervjue med Privatmegleren. Kvantitativt henter vi inn data fra offentlige tilgjengelige kilder. Deretter skal vi foreta en framtidsscenario analyse delt i to deler. Vi skal tolke og diskutere hvilke av de 9 byggeklossene som vi mener kommer til å endre seg i større grad enn andre punkter.

4.1 Privatmegleren AS 

Eiendomsmegleren sin jobb er å sørge for at kjøp og salg av eiendom skjer på en juridisk riktig, økonomisk trygg og ryddig måte. En eiendomsmegler kan også jobbe som forvalter der det handler om å drifte eiendom med økonomi, kontrakter, utbygging, vedlikehold osv. En eiendomsmegler forventes å ha godt kjennskap til lovverket. De konkrete oppgavene utover å forestå selve transaksjonen, består typisk av planlegging, annonsering, fylle ut dokumenter, verdivurderinger, utarbeide prospekter (både digitale og på papir), organisere visninger, arrangere budrunder.

Eiendomsmegling i sin mest grunnleggende form kan sies å være en tosidig plattform, hvor plattformen legger til rette for transaksjoner gjennom å kople to ulike grupper av aktører, de som selger og de som kjøper en eiendom. Eiendomsmeglerfirmaet Krogsveen kan sies å drive en flersidig plattform, siden den en legger til en rekke tilleggstjenester som flyttetjenester, utvasking osv., som introduserer flere aktører til plattformen, (Cf McAfee & Brynjolfsson)

Privatmegleren er norsk meglerkjede som ble etablert i 2003. Privatmegleren er franchisedrevet som vil si at de enkelte avdelingene drives selvstendig av en franchisetaker som har eierskap i avdeling. Kjeden tar en franchiseavgift fra de ulike avdelingene for at de får bruke Privatmegler navnet og nyte godt av kjedens kompetanse, systemer, markedsføring og merkevare. Privatmegleren ble kjøpt av Nordea i 2005 og siden da har den vokst til å bli en av Norges største meglerkjeder.    

Strategien til privatmegleren er å differensiere seg fra de andre meglerkjedene og ha en standardisert salgsstrategi for alle deres eiendomsmeglere. For å differensiere seg tar privatmegleren i bruk digitale verktøy slik som “KLIKK”. KLIKK er et verktøy som privatmegleren har enerett til. KLIKK er en teknologi som selv finner veien til potensielle boligkjøpere i sosiale medier. Privatmegleren tar også i bruk digitale medhjelpere som skal hjelpe meglerne internt med å finne potensielle boligkjøpere.

Basert på regnskapet for de siste årene kan vi danne oss et bilde av privatmeglers økonomisk situasjon. Vi har kun tilgang til ekstern informasjonen, som vil si bruk av offentlig tilgjengelig informasjon, og her benytter Proff.no sin tilgjengelige informasjon. Regnskapstallene som vi har hentet fra Proff, er fra hovedkontoret til Privatmegler i Oslo vi baserer vår analyse på disse tallene. Under ser vi utviklingen fra 2014 til 2018 med hensyn til driftsinntekter, og at de har økt omsetningen fra ca. 50 til 70 millioner i perioden (Proff, 2018).

Figur 5: Sum driftsinntekter til Privatmegler

Under ser vi at Privatmegleren har en ganske jevn driftsresultat fra 2014 til 2018, men at driftsmarginen har vært fallende. På tross av 40 % økt omsetning er driftsresultatet det samme, det er en indikasjon på økt konkurranse og dermed fallende marginer i bransjen.

Figur 6: Driftsresultat til Privatmegler

Nøkkeltall

Nøkkeltall er de tallene som fungerer som en indikator på hvordan det går økonomisk med en virksomhets regnskap, og skal gi et hurtig overblikk av virksomheten. Nøkkeltall brukes hovedsakelig for å kartlegge økonomi og analysere lønnsomheten til en virksomhet. Det finnes ulike typer nøkkeltall. Hvilke man velger å analysere avhenger av hva man ønsker å finne ut av gjennom analysen (visma). Vi skal se litt på likviditeten, lønnsomheten og soliditeten til Privatmegler fra 2017.

Det skilles mellom likviditetsgrad 1 og 2:

Likviditetsgrad 1: sier noe om hvor god betalingsevne virksomheten har i forhold til å betale kortsiktig gjeld. Likviditetsgrad 2: viser bedriftens evne til å betale deres kortsiktige gjeld på kort tid, det vil si hvor godt de kan betale denne gjelden raskt (visma). Ifølge offentlige informasjon fra proff ser vi at likviditetsgrad til Privatmegler ligger på (0,69), som tilsier en svak likviditetsgrad.

Lønnsomhet viser rett og slett hvor mye penger en virksomhet tjener. Hvor mye av salgsinntektene som er igjen for å dekke de faste kostnadene. Ifølge Proff tilsier det at Privatmegleren har en meget god lønnsomhet.

Soliditet sier noe om virksomhetenes finansiering og soliditet. Det er egenkapitalandel måler hvor stor egenkapitalen er i forhold til totalkapitalen, og dermed sier noe om soliditeten i en virksomhet som viser hvor godt en virksomhet tåler tap. Ifølge Proff ser vi at Privatmegler har en svak soliditet.

            Figur 7: Beregning av nøkkeltall, Privatmegler AS

Utfordringer

Privatmeglerens utfordringer innen digitaliseringen går mer på markedsføringen, enn utfordringer i form av konkurranse fra megler roboter eller andre tjenester som lar folk selge sine boliger selv. Privatmegleren tror at rollen en megler har som rådgiver ikke så lett vil byttes ut med megler robot. Utfordringene de står overfor i dag er mer relatert til markedsføring av boliger på sosiale plattformer slik som Facebook og instagram.

4.2 Nå situasjonsanalyse av forretningsmodellen basert på Osterwalder & Pigneur

Vi vil her gå gjennom de 9 punktene i Osterwalders modell.

Kundesegment:

Bedrifter velger selv hvilke kundesegment de skal levere verdiforslag til. Privatmegleren leverer sitt verdiforslag til alle kundegrupper som ønsker å selge eller kjøpe eiendom, enten det er private eller bedrifter. 

Verdiforslag:

Beskriver hva Privatmegler tilbyr av verdi til kundene gjennom produkter og tjenester. Den viktigste verdien en megler skaper er ved å bistå kunder som ønsker å kjøpe eller selge en bolig. En megler bistår med utleie og salg av boliger, den viktigste rollen megler har er å bistå begge parter i en trygg og god handel. Privatmegler tilbyr flere gratis tjenester gjennom applikasjoner og digitale løsninger for å skape verdi for kunder. Privatmegler tar i bruk applikasjonen “Mitt boligsalg” denne appen lar kunder følge med og holde seg oppdatert gjennom hele salgsprosessen, som gir kunden verdi i form av inkludering. Kunden vil få følelse av verdi ved at de er inkludert i salgsprosessen gjennom en direkte linje, ved å være inkludert er de oppdatert om hvilken kundesegment Privatmegleren har markedsført seg til eller hvor mange som laster ned boligprospektet.

Kanaler:

En beskrivelse av hvordan Privatmegler oppnår kundekontakt. Privatmegler har 73 kontorer landet rundt (privatmegler). Privatmegleren har gode teknologiske løsninger som bidrar til større grad av kundekontakt. Privatmegleren tar i bruk teknologien “Klikk” som en kanal for at meglere kan lettere komme i kontakt med potensielle kunder. “klikk” er et verktøy som brukes for å finne potensielle kjøpere gjennom sosiale medier. Privatmegleren tar i bruk eksisterende teknologier som Google assistant, også kjent som Google Home. Folk som er interessert i verdivurdering av boligen, kan spørre Google assistent om en verdivurdering og bli satt i kontakt med Privatmegleren. Informanten sa blant annet:

 ‘’Men vi i privatmegleren kan laget veldige gode løsninger, som jeg mener veldig mange andre ikke har det. Det er alt fra at du kan snakke med Google Home, og si “hei google kan du verdivurdere boligen min”, så setter de deg i kontakt med privatmegleren’’

Kunderelasjoner:

Kunderelasjoner handler om hvordan Privatmegleren skaper relasjon til sine kunder. Privatmegleren tar i bruk blant annet selvbetjening i form av en app. Privatmegleren har laget en app som heter “Mitt boligsalg” som lar boligselgere følge med på prosessen og holde oversikt over salget av deres bolig. Denne appen bidrar til styrke relasjonen mellom Privatmegleren og kundene ved at kunden er inkludert og oppdatert i salgsprosessen (Knowit, 2020).

“Vi har en egen app hvor du kan gå inn å følge med på boligsalget ditt og se når megleren sist logget inn og jobbet med oppdraget, eller hvor mange interessenter som har lastet ned prospektet, hvilken kundegruppe vi har markedsført oss mot.” – Informanten

Inntektsstrømmer:

Beskriver hvordan Privatmegler skal kunne skape inntektsstrøm på verdiforslaget. Inntektsstrøm henger sammen med verdiforslaget. I verdiforslaget kom vi løsninger slik som “Klikk” og “Mitt boligsalg”. Mitt Boligsalg er en tjeneste som skaper verdi for eksisterende kunder og generer ikke inntekt for Privatmegleren. Verktøyet “Klikk” produserer inntektsstrøm av at tjenesten kan tiltrekke seg kunder som velger Privatmegler for å selge sin bolig. Hovedinntektskilden til Privatmegleren kommer fra provisjon ved salg av bolig. Inntekten kommer enten som en prosentandel av salgssummen til en bolig, eller timebetalt for arbeid de utfører.  

Nøkkelressurser:

Dette er ressurser som tillater bedriften og tilby verdiforslag, komme seg ut i markedet og skape inntekter for bedriften (Osterwalder og Pigneur 2010, 35). Nøkkelressursen til privatmegleren er de ansatte, meglerne. Meglere er en nøkkelressurs fordi i boligsalg industrien er menneskelig innputt og kreativitet den største verdiskapningen. Bransjen er høyt avhengig av kompetanse for å levere en dyktig tjeneste og oppfylle kundens krav. Forretningsmodellen til Privatmegleren er avhengig av en kunnskapsrike ansatte og digitale løsninger. De digitale løsningene er en viktig del av Privatmegleren. Verktøy som  “KLIKK” og “Mitt boligsalg”, er en viktig nøkkelressurser for Privatmegleren, som vi har nevnt tidligere. Disse verktøyene hjelper med å skape kundekontakt, inntektsstrøm og en kanal for eksisterende kunder og nye kunder.

Nøkkelaktiviteter:

Nøkkelaktiviteter beskriver de viktigste aktivitetene til Privatmegleren. Den viktigste aktiviteten til Privatmegleren er salg av bolig. Dette er den primære inntektskilden og det hele forretningsmodellen er bygget rundt. Deretter kommer aktiviteter som støtter hovedmålet, slik som service og support av kunder. Privatmeglerens hverdagsoppgaver vil være orientert rundt markedsføring av boliger, nå ut til nye kunder og opprettholde gode kunderelasjoner.

Å ta stilling til disse aktivitetene er viktig for fremtidige utvikling og vekst. Privatmegler har som nevnt digitale løsninger og applikasjoner slik som ‘’Mitt Boligsalg’’, “Klikk’’ og Google Home løsningen. Disse løsningene er med på å skape de hverdagslige aktivitetene til Privatmegleren.

Partner Nettverk:

Privatmegleren samarbeider med flere aktører på ulike nivåer. Partnerne til Privatmegleren er som byggeklosser som reduserer risiko og hjelper dem med å ha tilgang til flere ressurser. Blant disse partnerne er Nordea bank, som på sine egne nettsider henviser til Privatmegleren for kunder som har behov for ulike tjenester slik som verdivurdering osv (Nordea, 2020). På et mer lokalt nivå samarbeider Privatmegleren med Momentium. Momentium er en viktig aktør innen kulturnæringen lokalt (Momentium).

Kostnadsstruktur:

Kostnadsstrukturen til Privatmegleren henger tett med nøkkelressursene. Nøkkelressurserne til Privatmegleren er som nevnt de ansatte, altså meglerne. Privatmegleren er en verdidrevet kjede, som er mindre opptatt av kostnadskonsekvenser, men heller mer opptatt av verdiskapningen gjennom de ansatte (Osterwalder og Pigneur, 2010).

4.3 Fremtidige strategialternativer

4.3.1 Scenario 1 – Flersidig «bred plattform» med fokus på hele flytteprosessen og ikke bare eiendomstransaksjonen.

Den utvidede eiendomsmeglerbransjen som definerer forretningsmodellene har blitt mye bredere enn før, og er mye mer automatisert. Eiendomsmeglere vil utvide perspektivet på sin virksomhet og dekke hele verdikjeden assosiert med en eiendomstransaksjon, det vil si flytteprosessen, finansiering prosessen osv, og dermed gi et komplett tilbud til kundene. Flersidige høyt automatiserte digitale plattformer der det meste av oppgavene til eiendomsmegleren er automatisert og digitalisert, men også inkluderer tjenester som flytting, vasking, finansiering osv, som leveres på plattformen og hvor eiendomsmeglerne for andel av inntektene ved å kontrollere plattformen. I dette scenarioet skal vi ta for oss hvilke av de 9 byggeklossene kommer til å bli mest endret basert på dette scenario av Osterwalder og Pigneur sin teori.

Figur 8: Business Model Canvas (Osterwalder & Pigneur, 2010)

Kanaler:

Privatmegleren oppnår kundekontakt gjennom ulike digitale kanaler, slik som sosiale medier eller plattformer som finn.no. Dette er kanaler hvor de markedsfører seg selv og ulike boliger for kunder. Her når Privatmegleren ut til nye kunder og kommer i kontakt med potensielle kjøpere eller selgere. Privatmegleren vil bruke en kombinasjon av digitale verktøy slik som “KLIKK” og meglere for å nå ut til kundesegmentet.

“Jeg tror nok det blir en endring hovedsakelig på den digitale fronten av markedsføringen. Den tradisjonelle megler kommer fortsatt til å være der. Folk har behov for å få rådgivning, folk vil ha en å snakke med og da hjelper det ikke med en robot. Meglere generelt må brette opp armene og være med på den digitale reisen i form av å hvordan man skal presentere en bolig” – Informanten

Verdiforslag:

For å skape verdi for kunder tilbyr Privatmegleren ulike sett med pakkeløsninger. Dette er pakkeløsninger hvor kunder kan velge helt komplette løsninger som inneholder alt fra verdivurdering, vask, forsikring og flyttehjelp. Dette gir verdi ved at Privatmegleren gjør mer for kunden ved å tilby flere tjenester

Kostnadsstrukturen:

Privatmeglerens nøkkelressurser og kostnader henger sammen. Privatmegleren vil se endringer i kostnadsstrukturen ved at kostnaden knyttet til de ansatte i form av meglere vil reduseres, men Privatmegleren vil ha økt teknologi kostnader. Privatmegleren har en delt forretningsmodell hvor de tar i bruk digitale løsninger for å utføre “mindre” krevende arbeid, men tar i bruk meglere for de mer komplekse arbeidsoppgavene. Denne strukturen fører til at kostnadene blir delt mellom de ansatte og de ulike digitale løsningene slik som “klikk”, “Mitt bolig” og andre pakkeløsninger som utvider forretningsmodellen. Forretningsmodellen vil bli utvidet ved at Privatmegleren vil tilby produkter og tjenester slik som forsikring, hjelp med finansiering prosessen og enklere oppgaver slik som flytting og vask.      

4.3.2 Scenario 2 (flersidig spesialisert plattform – automatisert og utstrakt selvbetjening med fokus på eiendomstransaksjonen)

Den tradisjonelle eiendomsmeglerbransjen som fokusere på salg og gjennomføring av selve transaksjonen vil bli mye mer automatisert. Dette vil muliggjøre automatisert selvbetjening for hele transaksjonen, det at man bruker megler, men at mange av de arbeidsintensive oppgavene vil forsvinne. Dette vil føre til færre meglere, og at eiendomsmegling, som grunnleggende handler om informasjonsbehandling vil bli en prosess som er tilnærmet heldigital. Vi snakker her om at eiendomsmegling primært blir en flersidig digital plattform, med selve visning som den eneste delen av verdikjeden som ikke kan automatiseres fullt ut. I dette scenarioet skal vi ta for oss hvilke av de 9 byggeklossene kommer til å bli mest endret på basert på dette scenario av Osterwalder og Pigneur sin teori.

Figur 9: Business Model Canvas (Osterwalder & Pigneur, 2010)

Kanaler:

Privatmegler har 73 kontorer som de oppnår kundekontakt på. Hvordan eiendomsmeglerbransjen oppnår kundekontakt i fremtiden vil forekommer som følge av nye plattformer som utvikles. Dette er digitale plattformer hvor kunder vil i betydelig større grad kommuniserer med meglerforetakene over automatiserte løsninger.

Kostnadsstruktur:

Kostnadsstrukturen vil endre seg da bedriften går fra å være lav automatisert til høy automatisert. Ved en slik endring vil vi se at kostnadene relatert tidligere til ansatte vil betraktelig reduseres. Arbeidsmengden vil være lik, men behovet for like mye arbeidskraft vil reduseres. Mengden arbeid som kreves vil reduseres ved at prosesser vil bli effektivisert, kunden må selv fylle inn informasjon som meglere tidligere måtte bruke tid på. Som informanten sa på intervjuet:

“Det også digitalisering sørger for er at det blir enklere hverdag for oss meglere. Det blir mindre skriving, man får roboter/teknologi som legger inn mye av informasjonen også må vi gjennomgå den, ikke produsere den. Så jeg tror nok vi kan bli lettet på vår side av systemet vårt.”  

Kunderelasjoner:

Kunderelasjon kommer til å endre seg etterhvert som nye plattformer utvikles. Kundene kommer til i større grad å måtte samhandle med automatiserte og digitale løsninger. I motsetning til i dag hvor kunder samhandler med en megler, vil de i fremtiden samhandle med en selvbetjent løsning. Dette vil være en utfordring for kunderelasjonen da høy automatiserte løsninger ikke er gode på enkeltvis personlig assistanse. 

Verdiforslag:

Verdiforslag skal skape verdi for et eller flere kundesegmenter. Verdiforslag er en av de 9 byggeklossene som kommer til å bli betydelig utviklet i fremtiden. I eiendomsmeglerbransjen vil det alltid utvikles nye løsninger for å skape verdi, dermed skape inntektsstrøm. Vi har diskutert at VR-briller vil komme i banen når det gjelder fremtidige visning. Som informanten sa i intervjuet:

’Kanskje ha på seg VR-briller og få med seg hvordan bolig er presentert uten å møte opp på visning. Så jeg tror det vil mer og mer digitalisering i fremtiden og at meglerne vil finne gode løsninger til det er testet og prøvd nok, kanskje VR-briller blir byttet ut med noe annet. Nå vet ikke jeg hva, men jeg tror nok måten meglere presenterer boliger på kommer til å endre på seg stadig vekk om to eller tre år. Det kommer til å være en annen måte og markedsføre boligen på. Den tradisjonelle visningsform kommer til å bli fordi man vil føle og kjenne på boligen, men endringen kommer til å være i måten vi markedsfører på’’.

 

 

 

4.4 Drøfting

I denne delen skal vi drøfte teori og empiri basert på funnene som basert på scenario 1 og 2. Vi skal drøfte hvordan digitalisering og Proptech 3.0 kommer til å påvirke fremtidige strategialternativer i eiendomsmeglerbransjen. Oppgavens formål er å svare på problemstilling: “Hvordan påvirker digitaliseringen fremtidige forretningsmodeller i eiendomsmeglerbransjen?”

Med følgende forskningsspørsmålene:

  • Vil digitaliseringen føre til endring av forretningsmodeller i denne bransjen, og hvilke modeller ser vi at det nå eksperimenteres med?
  • Vil det være behov for eiendomsmeglere i fremtiden?
  • Hva slags trender kommer vi til å se mer i denne bransjen?

Vi skal ta for oss hvordan machine, plattform og crowd påvirke eiendomsmeglerbransjen eller hva disse kan betyr for eiendomsmeglerbransjen. Machine, vil påvirke eiendomsmeglingsbransjen gjennom en digital transformasjon, det vil si at virtualisering blir mer sentral, nye innovative digitale løsninger slik som, “Klikk” og “Mitt bolig” vil være en viktig nøkkelressurs for Privatmegler. AI-teknologi blir smartere, ved at de kan gjøre enkelte oppgaver som i dag gjøres av mennesker, slik som kundeservice over chatt kan erstattes med chatboter og spare bedrifter for arbeidskraft. Trendene vi kommer til å se i eiendomsmeglingsbransjen, er at flere forretninger flyttes til digitale løsninger og behovet for menneskelig arbeidskraft vil gå ned på grunn av virtualisering.

Plattform vil påvirke eiendomsmeglingsbransjen gjennom økonomien om gratis, perfekt og umiddelbart tilgjengelig. For å være konkurransedyktig, og levere det kunden ønsker må de ulike meglerbransjene komme med digitale løsninger som oppfyller økonomien om gratis, perfekt og umiddelbart tilgjengelig. Eksempel på dette vil være tjenesten “Mitt bolig” som er plattform applikasjon. Mitt bolig er et tiltak fra Privatmegleren for å nå ut til kunder på en ny plattform, de tar i bruk økonomien gratis, perfekt og umiddelbart tilgjengelig ved at appen er gratis å laste og bruke, den er perfekt ved at det er ikke noe kompromiss i kvalitet uansett hvor mange som tar den i bruk, den er umiddelbart tilgjengelig for nedlasting og til bruk for alle.  Et annet eksempel som vi har nevnt tidligere, en pakkeløsning som et komplett tilbud ved salg eller kjøp av bolig. Dette komplette tilbudet innebærer at man slipper å stresse med vasking, lagring, flytting og transport. Vi ser at Krogsveen har et slikt tilbud til kundene. Vi skal ikke se bort ifra at Privatmegler kommer til å følge denne trenden, for å være mer konkurransedyktig. Når det gjelder forskningsspørsmålene 1 og 2. Er det helt klart at digitalisering vil endre forretningsmodellene. Trendene som vi kommer til å se mer av en et komplett tilbud som følger med ved salg eller kjøp av bolig (Krogsveen, 2019).

Crowd vil påvirke hvordan eiendomsmeglingsbransjen skaffer seg kunnskap innen ulike fagfelt. Bransjen bruker i dag den interne ekspertisen, Core. Denne består primært av de ansatte meglerne. For å kunne utvide deres plattformer må bransjen ta i bruk ny ekspertise. Dette er ekspertise innen felt slik som digitale løsninger, for å utvikle slike løsninger krever det ekspertise og kunnskap innen slike felt.

“Men jeg tror ikke alle meglere eller de fleste av dem skjønner hva forskjellen er mellom de ulike digitale løsningene med tanke på at det krever høy kompetanse. Hva skal jeg si, høyt IT kunnskap og data kompetanse som meglere egentlig ikke er ekspert på” – Informanten.

Dette er ekspertise, som eiendomsmeglingsbransjen ikke trenger å ansette for seg selv, men kan ta i bruk den eksterne ekspertisen, crowd. Privatmegleren er godt i gang med å ta i bruk ulike digitale løsninger slik som “klikk” og “Mitt boligsalg”, men for å være konkurransedyktige må de komme med flere slike løsninger. Innovering og utvikling av nye løsninger er ikke krevende med hjelp av den kunnskapen Privatmegleren har i dag, ettersom at den er begrenset til megleryrket, men ved ta i bruk ekstern crowd kunnskap kan den innovative prosessen forenkles.

Proptech kommer til å påvirke og endre eiendomsmeglingsbransjen i fremtiden. For å være konkurransedyktige må aktørene ha stort fokus på kostnadseffektivitet, brukervennlighet og moderne løsninger. Den digitale transformasjonen preges av globale trender som Internet of Things, delingsøkonomien, big data, kunstig intelligens og autonome roboter. Property technology defineres som all bruk av informasjonsteknologi i eiendomsbransjen (estatenyheter, 2019). Dermed skal vi ta for oss hvordan blockchain teknologi kommer til å påvirke eller endre eiendomsmeglerbransjen i fremtiden. Dette kommer til å endre forretningsmodellen til eiendomsmeglingsbransjen ved at prosesser som i dag kreves gjort av meglerbransjen slik, som transaksjoner etter kjøp og salg av bolig vil kunne gjøres uten mellommannen, og dermed eliminere behovet for meglere.

Eksempel på et slikt prosjekt kan vi se til Sveriges mest omtalte blockchain-prosjekt. Sammen med svenske lands registrer har, teknologi firma Chroma Way, Kairos Future og Telia Company utforsket muligheten for bruken av blockchain teknologi innen eiendomsmeglerbransjen (Baum 2017). Det å forenkle en tidkrevende og komplisert prosess for kjøp av eiendom, som i dag er avhengige av papir og manuelle steg, ved bruk blockchain teknologi kan prosessen bli betydelig mer effektiv, sikker og åpen for alle involverte parter. I Norge er det eiendomsutviklingsselskapet Miris, en av de som benytter seg av blockchain teknologien. MIRIS bruker blockchain teknologi for å øke tilliten, effektiviteten og åpenheten i investeringer i eiendom. Målet er redusere antall konflikter, øker oversikten, redusere behovet for mellommann, og redusere kostnader på en effektiv måte (MIRIS).

 

 

 

 

5.0 Konklusjon

I denne delen av oppgaven presenteres vår konklusjon på studiens problemstilling og våre forskningsspørsmålene. Eiendomsmeglerbransjen står over en digital endringer, og dette påvirker blant annet hvordan meglere gjennomfører og utfører arbeidsoppgavene sine. Forretningsmodellene blir bredere og mye mer digitalisert. Arbeidsoppgavene effektiviseres og optimalisere stadig. Formålet med undersøkelsen studien er å bidra med kunnskap om hvordan digitalisering kommer til å påvirke forretningsmodellen i fremtiden.

Digitalisering vil drive frem endringer i forretningsmodeller, og mye tyder på at bransjen i dag eksperimenterer med nye forretningsmodeller. Vi ser i dag at det vil bli endringer i forretningsmodeller og de endringene kan gå i litt ulike retninger, men digitalisering er en viktig driver og at ulike aktører kan velge litt ulike strategier fra å kunne lage en veldig enkel fokusert og en automatisert plattform.

Særlig to strategiske alternativ ser ut til å åpne seg. Det første alternativet fokuserer på flersidige smale digitale plattformer med fokus på selve eiendomstransaksjonen, effektivt digitalt salg, effektiv og trygg gjennomføring av kjøp og mye selvbetjening. Dette vil være en flersidig digital plattform som kobler selger og kjøper og digitalt inkluderer banker, kredittopplysningsfirmaer, tinglysning osv. Denne modellen vil gjøre de tradisjonelle meglerne basert på personlig kontakt osv. i stor grad overflødige. Plattformene vil fortsatt måtte tilfredsstille lovkrav, og ledelsen i selskapene vil trolig fortsatt måtte være advokater eller autoriserte meglere. Det andre alternativet vil være behov for utvidede flersidige plattformer som definerer salg og transaksjon som del av en større flytteprosess. Også her vil det meste automatiseres, men det vil kreve en forretningsmodell med flere verdiforslag, flere nøkkelpartnere osv (Osterwalder og Pigneur, 2010).

Når det gjelder behovet for eiendomsmeglere i fremtiden, så vil det alltid være behov for meglere i fremtiden. Men færre meglere ettersom meglerne sine oppgaver blir mer og mer digitalisert. Dette gjelder uansett strategi eiendomsmeglerne velger. Det åpner opp muligheter for å gjøre noen av arbeidsoppgavene til meglerne selv. Ansatte i form av meglere vil det være lite behov for.

Her vil de ansatte være mer i bruk, fordi det er mye bredere sett av produkter og tjenester som tilbys, hvor bedriften kan hente inn marginer inntekter. Så behovet for folk som er utdannet eiendomsmegler eller sertifisert meglere, altså antall personer man trenger for å gjennomføre like mange transaksjoner som i dag vil gå ned. Dette kan vi legge til grunn for hvis man implementerer nye forretningsmodeller som er høy grad digitalisert.

6.0 litteraturliste

Baum, Andrew “ PropTech 3.0: the future of real estate” 2017

Gripsrud, Geir. Olsson,Ulf og Silkoset, Ragnhild. Metode og dataanalyse. 3. utgave, 4. opplag 2018.

Johannesen, Lars, Tore Rafoss og Erik Rasmussen. 2018. Hvordan bruke teori?: nyttige verktøy i kvalitativ analyse. Oslo: Universitetsforlaget.

Johannesen, Lars, Tore Rafoss og Erik Rasmussen. 2018. Hvordan bruke teori? : nyttige verktøy i kvalitativ analyse. Oslo: Universitetsforlaget.

McAfee, Andrew, Brynjolfsson, Erik. ‘’Machine, Platform, Crowd: Harnessing Our Digital Future’’ 2017.

Osterwalder, Alexander, Pigneur, Yves “Business Model Generation’’ 2010

Tjora, Aksel. 2017. Kvalitative forskningsmetoder i praksis. 3. utg. Oslo. Gyldendal Norsk Forlag AS

Yin, R. K. (2018). Case study research : design and methods. 6 utg. Los Angeles, Calif:

SAGE.

Aleksandra Wisniewska, “How will we live in the 2020’s”  Lesedato  25.03.2020 https://www.ft.com/2020living

Avantit, “Hva er digitalisering”. Lesedato 06.05.2020

https://www.avantit.no/hva-er-digitalisering-avant-it-sin-versjon/

Boklok. 2018. ‘’Bærekraftig kvalitets hjem til lav pris for alle’’. Lesedato 01.06.2020. https://www.boklok.no

Bjorå, Håvard. 2019. “Disrupsjon og endrede forretningsmodeller i eiendomsbransjen”.  10. 04. 2019 Lesedato 10.05.20

https://www.estatenyheter.no/2019/04/10/disrupsjon-og-endrede-forretningsmodeller-i-eiendomsbransjen/

Eiendom Norge “Hva er bransjen?” Lesedato 02. 05. 2020. https://eiendomnorge.no/hva-er-bransjen/category989.html.

Evry ‘’Blockchain som en del av prosessen for eiendomskjøp’’ 04.11.2017, Lesedato 25.05.2020

https://www.evry.com/no/om-evry/media/industry-article2/using-blockchain-in-the-process-of-purchasing-property/

Flølo, Helene & Melbye, Trude. 2019. “Ny artikkelserie: Proptech – hva og hvorfor?” , lesedato 15.06.2020 https://www.estatenyheter.no/ny-artikkelserie-proptech–hva-og-hvorfor/254906

Hasselgård, Akerbæk og Ensby 2017. “Ekstreme arbeidsforhold for unge meglere – Dokumentar – NRK.” Lesedato 03. 05 2020. https://www.nrk.no/dokumentar/xl/ekstreme-arbeidsforhold-for-unge-meglere-1.13752071.

Knowit “tettere på ditt boligsalg” Lesedato 09.06.2020

https://www.knowit.no/kunder/handel-og-tjenester/privatmegleren/privatmegleren/?fbclid=IwAR2Qf6hbq7KxLBX09HaWVaOaNpHdp40BbXa2CUkFaS1OifXPJ_nOQAKC9ME

Krogsveen. “Prisstatistikk Oslo”. 2020. Lesedato 13.03.2020

https://www.krogsveen.no/prisstatistikk/oslo

Krogsveen. 2019. “Slik blir flyttingen enklere med krogsveen.” Hentet 15.06.2020.

https://www.krogsveen.no/magasin/slik-blir-flyttingen-enklere-med-krogsveen

Info.toma ‘’PropTech for nybegynnere’’ Lesedato 10.05.2020

https://info.toma.no/hubfs/Innholdstilbud/Filer/e-Bok%20PropTech%20for%20nybegynnere.pdf?hsCtaTracking=509dcff1-ad1d-4fa0-b936-60fe2b5cae98%7Cb1dfcabe-4b43-4fd7-9178-3d696770d263

Mikalsen, Bjørn-Egil, Bjørklund Ingrid. “Aktiviteten i boligmarkedet var normal frem til torsdag”. 17.03.2020, lesedato 29. 05. 2020

https://www.dn.no/eiendom/boligmarkedet/boligkjop/boligsalg/-aktiviteten-i-boligmarkedet-var-normal-frem-til-torsdag/2-1-775246

Meglerportalen “Om Privatmegleren” Lesedato 09.06.2020 https://meglerportalen.no/privatmegleren?fbclid=IwAR393LOWgtBAcGsBz_xYtmiYUhK6YpuQBmG7gl668PveWScrB-HjNB4WpP4

Momentium “Privatmegleren ny samarbeidspartner” Lesedato 10.06.2020

https://www.momentium.no/nyheter/privatmeglerennyhovedsamarbeidspartner

Miris, “Sustainable Finance” Lesedato 03.05.2020

https://miris.no/sustainable-finance/

Nordea “Dette kan Privatmegleren tilby deg”. 2020.Lesedato10.06.2020 https://www.nordea.no/privat/vare-produkter/lan-og-kreditt/boliglan/skal-du-a-selge-eller-kjope-bolig.html

O¨Halloran, Derek. ‘’How technology will change the way we work’’ Lesedato 23.05.2020

http://www3.weforum.org/docs/WEF_GAC15_Technological_Tipping_Points_report_2015.pdf

 “Propr AS – Lysaker – Se Regnskap, Roller og mer – Proff.” Lesedato  03. 04. 2020. https://www.proff.no/selskap/propr-as/lysaker/it-drift-og-support/IF5UFCO0ZDG/.

Proff “Privatmegleren hovedkontor” Lesedato 28.05.2020

https://www.proff.no/selskap/privatmegleren-hovedkontor/oslo/eiendomsmegling/IGB9OTH00B1-1/

Propr.no, “Her kan du spare 100 000 kr på selge boligen selv, i et sikkert system som fungerer veldig godt”. Lesedato 17.05.2020

https://propr.no/l/forstar-ikke-hvorfor-folk-er-skeptiske

Prisstatistikk Oslo – Krogsveen.” Lesedato 10. 04. 2020. https://www.krogsveen.no/prisstatistikk/oslo

PWC ‘’Teknologi som vil revolusjonere verden’’,  Lesedato: 20.05.2020

https://www.pwc.no/no/kontorer/bergen/blockchain—teknologi-som-vil-revolusjonere-verden.html

Privatmegler ‘’Finn megler eller kontor’’ Lesedato 10.06.2020 https://privatmegleren.no/kontorer

Ssb, “Hva driver utviklingen i boligprisene”, Lesedato 20.05.2020

https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/artikler-og-publikasjoner/hva-driver-utviklingen-i-boligprisene

Visma, “Hva er inflasjon”,  Lesedato 20.05.2020.

https://www.visma.no/eaccounting/regnskapsordbok/i/inflasjon/

Visma ‘’hva er et driftsresultat?’’ Lesedato 29.05.2020

https://www.visma.no/eaccounting/regnskapsordbok/d/driftsresultat/

Visma “Hva er nøkkeltall?” Lesedato 20.05.2020

https://www.visma.no/eaccounting/regnskapsordbok/n/nokkeltall/

 

 

Figurliste

Figur 1: Prisstatistikk for Oslo                                                                                 s.9

Figur 2: Business Model Canvas                                                                              s.13

Figur 3: Hvordan funker Blockchain                                                                       s. 21

Figur 4: Basic Types Of Designs For Case Studies                                                 s.24

Figur 5: Sum driftsinntekter til Privatmegler                                                          s.29

Figur 6: Driftsresultat til Privatmegler                                                                    s.30

Figur 7: Beregning av nøkkeltall, Privatmegler AS                                                 s.31

Figur 8: Business Model Canvas                                                                              s.35    

Figur 9: Business Model Canvas                                                                               s.37

Leave a Comment